张政办发〔2025〕20号
张家川县人民政府办公室
关于印发《张家川县物业管理实施细则》的通知
各乡镇人民政府，县政府各部门，县属及驻县各单位：
《张家川县物业管理实施细则》已经县政府第65次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。
张家川县人民政府办公室
2025年4月1日
张家川县物业管理实施细则
为进一步提高物业服务企业的服务质量，规范物业服务企业 的服务行为，健全物业管理长效机制，切实提升物业管理服务水平，优化广大业主的居住环境。根据《中华人民共和国民法典》《国务院物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（天政办发〔2020〕116号），结合我县实际，制定本细则。
第一章 物业服务企业准入条件
第一条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，在领取营业执照后依法从事物业服务活动，接受行政主管部门的监督和管理。
第二条 物业服务企业承接我县物业项目时，应当按照以下程序开展资格审查：
（一）物业服务企业主动向物业行政主管部门提供以下材料：
1.企业资质证明材料；
2.营业执照；
3.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同，人员配备需符合行业标准；
4.物业服务合同复印件。
（二）物业服务企业资格审查后，具备服务条件的由物业行政主管部门按照相关程序批复进驻。
（三）审查存在问题的，完善相关材料，重新报送。
第三条 新建住宅小区出售前，建设单位应当采取公开招投标方式选聘前期物业服务人，并签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。但投标人少于三个或者房屋建筑面积小于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。
第二章 物业服务企业的考核、预警和退出机制
第四条 物业服务企业考核工作由物业行政主管部门统一组织实施，相关职能部门、社区等协同配合。
第五条 考核工作采用季度考核、年度考核两种方式，对考核结果进行排名，同步将考核结果列入“红黑榜”，并进行公开通报。
第六条 考核工作根据服务内容，具体从日常运作、房屋管理及维修养护、秩序维护与管理、环境卫生管理、园林绿化管理五个方面以及加减分项目最终确定。
第七条 考核工作实行百分制，考核分值第一次在75分以下的，启动预警程序，由物业行政主管部门会同社区，下达书面整改通知，并对物业服务企业负责人进行约谈；并组织开展“回头看”检查，针对未整改的由物业行政主管部门会同社区直接建议该小区业主委员会根据相关法律法规依法解除物业服务合同。
考核分值第一次在75分以下已经整改，第二次考核仍未达到75分的，由物业行政主管部门会同社区，下达书面告知，并对物业服务企业负责人进行约谈责令限期整改，逾期未整改的由物业行政主管部门会同社区直接建议该小区业主委员会根据相关法律法规依法解除物业服务合同。
第八条 建立企业信用档案，将每次考核结果记入信用档案，每半年将诚信档案推送至县市场监督管理部门予以登记，并接受群众监督。
第九条 存在下列行为之一的，物业行政主管部门会同社区，建议该小区业主委员会责令物业服务人及时整改，逾期不改的由社区和业主委员会按照相关程序解除物业服务合同并责令退出：
（一）未达到四级物业服务评级标准的。
（二）不服从物业行政主管部门、社区等相关职能部门管理的。
（三）物业服务人违反物业服务合同减少服务内容，保安保洁等人数配置不足，降低服务标准，未按政府指导价收费或超标准收费，拒不整改的。
（四）擅自利用业主共有部分开展经营活动或挪用、侵占业主共有部分收益的。
（五）与业主委员会成员串通，损害业主利益的。
（六）挪用、截留住宅专项维修资金或侵吞公共收益的。
（七）采取停止或限制供水、供电、供气、供热等方式催缴物业费的。
（八）服务质量连续2个季度考评低于75分且拒不整改或连续2次列入黑榜名单的。
（九）业主委员会成立后，未与业主委员会签订《物业服务合同》达6个月的。
（十）因发生重大安全事故被行政处罚或因重大舆情造成严重影响的。
第十条 退出条件与程序
（一）合同到期终止
物业服务合同期满前60日，业主委员会（或社区代行职责）应组织召开业主大会，表决是否续聘。
续聘需“双过半”同意（专有部分面积占比过半且人数过半）；未达成续聘的，启动退出程序。
（二）提前解除合同
业主主动解聘（因违反本细则第九条之规定）：经业主大会
“双过半”表决通过，或业主委员会根据《民法典》第946条提前
60日书面通知企业解除合同。
企业主动退出：企业需提前60日向业主委员会、社区提交书面退出申请，说明理由及交接计划，并在小区内公示。
第十一条 退出流程与责任
（一）启动退出程序
物业行政主管部门、社区及业主委员会拟对物业服务企业做出退出决定的，7日内向企业发出《退出通知书》，明确交接时间、内容及违约责任。
企业收到通知后10日内提交《退出方案》，包括财务清算、资料移交、人员撤离等计划。
（二）交接内容与标准
1.资料移交
（1）物业共用部位、设施设备档案（含图纸、验收文件、维保记录）；
（2）业主名册、欠费清单、公共收益收支明细（需第三方审计）；
（3）物业服务期间形成的绿化、安保等专项管理记录。
2.资产移交
（1）物业用房、公共停车场、经营性用房等权属证明；
（2）智能化系统、消防设施等设备运行密钥。
（三）时间节点要求
企业应在收到退出通知后30日内完成资料移交，45日内完成资产交割；
逾期未移交的，每日按合同约定收取违约金（不超过公共收益的5%），并由物业行政主管部门、属地乡镇人民政府、相关职能部门约谈企业负责人。
第十二条 监管与处罚措施
（一）退出过程行政监督
物业行政主管部门、属地乡镇人民政府、相关职能部门联合
成立“退出监管小组”，全程监督交接，重点核查：
1.公共收益是否被侵占；
2.设施设备是否完好（如电梯、消防系统）；
3.业主押金、预付费是否全额退还。
4.对拒不配合的企业，采取以下措施：
（1）冻结企业信用评价，列入“黑名单”公示；
（2）限制3年内不得参与本地物业招投标；
（3）情节严重的，移送市场监管部门吊销营业执照。
（二）退出过程纠纷处理
设立“物业退出纠纷调解专班”，由司法局、住建局、县综治中心、属地乡镇人民政府、社区等相关部门和业主代表组成调解委员会，优先处理：
1.企业拖欠员工工资引发的冲突；
2.业主与企业间的费用结算争议；
3.历史遗留设施损坏责任认定。
第十三条 过渡期管理
（一）临时托管机制
企业退出后30日内未选聘新物业的，由社区牵头成立“临时物业管理委员会”，职责包括：
1.委托第三方保洁、安保公司维持基础服务；
2.公开招标新物业企业（限60日内完成）；
3.代管公共收益账户，支出需经业主代表联签；
4.托管费用从小区公共收益或物业费中列支。
（二）应急服务标准
在过渡期内，要至少保障以下几个方面：
1.每日垃圾清运、确保垃圾日产日清；
2.24小时安保巡逻及监控值守；
3.电梯、供水、供电基础运维。
第十四条 服务信用惩戒措施
（一）信用联动机制
退出企业的以下行为纳入“甘肃省‘互联网+监管’信息平台”：
1.未按规定移交资料导致小区停水停电、恶意退出的；
2.遗留设施损坏未修复（如监控瘫痪、绿化毁损）；
3.恶意销毁财务账目逃避审计。
（二）信用扣分达20分以上的企业，全县范围内禁止承接新项目2年。
第三章 物业服务企业服务内容、收费标准、等级评定
第十五条 我县普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，标准可参照《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（张发改〔2023〕457号）文件，实行“一费制”；物业服务收费政府指导价实行最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务收费具体标准，报县发改部门和住建部门备案后执行。
第十六条 我县普通住宅小区机动车停放服务收费，具备协
商议价条件的由业主委员会和物业服务企业协商确定，但不能高于其标准；不具备协商议价条件的实行政府定价，下浮不限。具体标准可参照《张家川县城区普通住宅小区机动车停放服务收费标准》（张发改〔2023〕454号）文件执行。
第十七条 对业主共用（有）场地的露天停车位不能满足业主需求的普通住宅小区，由物业服务企业和业主委员会提出管理和收费（不能高于政府指导价）方案，并由社区组织听证，结果报相关职能部门审批后，在小区内进行公示后执行。
第十八条 我县普通住宅小区物业服务实行等级评定机制，由物业行政主管部门牵头，组织发改、市场监管、消防、社区、业主委员会、业主代表等组成专门的普通住宅小区物业服务等级评定领导小组共同参与等级评定工作。物业服务等级每2年评定审核一次，通过严格评定和动态监管，确保我县物业服务企业不断提高物业服务质量。
（一）在等级评定中分数未达到四级服务标准的物业服务企业责令限期整改，对于拒不整改的物业服务企业和整改后仍不达标的物业服务企业，参照本《实施细则》第十条相关规定执行。
（二）对在等级评定中市场口碑差、业主投诉多、社会影响恶劣的物业服务企业会同县市场监督管理部门依法处理。
（三）未与业主委员会签订《物业服务合同》达6个月的；未按规定要求配备物业服务保安、保洁人员的；未达到四级物业服务评级标准的。以上3项内容中有1项未达到要求的，在评级过程中实行一票否决，不进行评级，并启动退出程序。
物业服务收费标准与物业服务等级标准相对应，物业服务等级收费标准参照价格主管部门规定的有关标准执行。服务等级越
高，对应的物业服务收费基准价标准越高。
物业基础服务内容从党建引领、基础管理、物业共用部位与
共用设施设备管理服务、公共秩序维护、保洁服务、绿化维护等方面进行规定。
普通住宅小区物业服务等级证书由物业行政主管部门颁发，
应置于小区物业场所显著位置，证书存续期间因物业服务企业变
动或服务合同到期等原因，原评定等级自动废除，新的物业服务等级须按照程序重新申报评定。在物业服务等级评定后，物业费用重新调整的，按照相关的法律法规执行。
第四章 住宅小区物业费收缴
第十九条 物业缴费工作应综合施策，业主委员会有责任督促业主按时缴纳物业费，所有业主必须依法依规缴纳物业费并接受监督；
第二十条 各部门、单位、社会团体、市场经营主体等均有责任、有义务参与基层物业治理工作，做好物业管理法律法规的宣传，并及时提醒、引导本单位及所管辖范围的企业员工、党员干部、单位职工、个体工商户等依法缴费；物业服务企业应为相关部门提供未缴费业主名单，由相关部门负责统筹、组织、协调、通知开展提醒物业缴费工作。
（一）党员干部、公职人员、退休人员要带头缴纳物业费，由所在单位负责提醒、引导、帮助化解矛盾纠纷。
（二）企业员工由所在企业负责提醒、引导，帮助化解矛盾纠纷。
（三）公益性岗位人员由人社部门和用人单位负责提醒引导，帮助化解矛盾纠纷。
（四）个体工商户业主以及从业人员由县市场监督管理部门负责提醒、引导，帮助化解矛盾纠纷。
（五）低保人员由民政部门负责提醒、引导业主缴费，帮助化解矛盾纠纷。
经提醒、调解无效，拒不缴费的业主，由物业服务企业依法提起诉讼，并将列入相关诚信档案或报相关部门备案，并视情况在适当范围内曝光；最终形成法律监督、组织监督、媒体监督、社会监督的四级监管体系，提高张家川县物业费的收取比率。
第五章 物业小区管理标准
第二十一条 物业服务企业管理住宅小区应达到以下标准。
（一）管辖小区路面干净整洁，一次性清扫，全天候保洁。
（二）小区内不出现私拉条幅、乱贴广告、乱写乱画、违法喷涂、乱堆乱放等情况。
（三）花坛、绿化带内无枯草杂物、无垃圾。
（四）停车位内无乱堆乱放、无杂物垃圾、无沙石泥土，且车位标识清晰。
（五）电梯轿厢及单元楼道内无杂物垃圾、无乱堆乱放、无墙体广告、无难闻异味、无私自停放的家用自行车、电瓶车、摩托车等载具，同时要做到楼梯及扶手清洁干净无异物。
（六）小区内所有垃圾箱箱盖无缺失、四周无遗撒，箱体外部干净整洁，箱内垃圾日产日清、无异味，对收集垃圾进行分类处理；建筑垃圾有指定的存放点，日产日清。
（七）物业服务企业应建立完善的住宅小区亮化管理制度；保证小区内路灯、楼道灯等照明线路无损坏、无安全隐患。
（八）物业服务企业应配备电梯管理员开展电梯运行的日常巡检，记录电梯日常使用情况；制定和落实电梯的定期检验计划。
（九）物业服务企业应确保小区内消防通道、楼道、单元门入口无杂物堆积，消防车道等出口无杂物、车辆堵塞占用。
（十）物业服务企业应落实消防安全管理措施，定期检查小区内消防设施设备，确保小区内消防设施设备符合消防器材配置标准，且在保质期内可正常使用。
（十一）物业服务企业要确保绿地原规划面积、原性质用途不被改变，被改变性质用途的（私搭乱建、乱堆乱放），应由承接住宅项目的物业服务企业对绿地进行恢复。
（十二）机动车、非机动车应当有序停放在停车泊位，不得乱停乱放，不得堵塞消防通道、小区进出口，禁止在高层住宅小区公共门厅、疏散走廊、楼梯间、安全出口停放自行车和充电的电动自行车，物业服务企业应及时清理小区内僵尸车辆。
（十三）住宅小区内严禁私拉电线、空中飞线为电动车充电。
（十四）任何车辆不得长期占用充电位置停车，机动车不得占用非机动车车位停车。
第二十二条 业主、物业使用人、装饰装修企业开展住宅室内装饰装修活动时，应当在规定的装饰装修施工时间进行施工，尽可能减少对其他居民的不利影响。
工作日十二时至十四时、十八时至次日八时、法定休息日、节假日全天，禁止使用电钻、电锯、空气压缩机等产生噪声污染的工具在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修。
第二十三条 物业服务区域内全面实行住宅室内装修申报登记制度。业主或者房屋使用人在住宅装修工程开工前，必须向物业服务企业办理装修申报登记手续。
第二十四条 各物业服务企业要严格执行住宅室内装修相关法律法规，以及与业主或者房屋使用人、装修企业签订的《住宅装修服务协议》，认真履行告知义务和巡查、监督、管理职责。充分发挥物业服务企业“吹哨人”和“守夜人”作用，在日常工作中加密巡查频次，发现涉嫌擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违规行为的立即予以劝阻、制止，及时报告有关部门依法认定处理。
第六章 物业管理投诉举报处理
第二十五条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布相关职能部门投诉举报电话、信箱等投诉举报方式，由相关职能部门明确专人负责投诉举报受理工作。
第二十六条 在接到投诉举报后进行登记，并在规定时间内进行办理，相关职能部门应当按照各自的法定职责，依法处理物业管理违法违规行为。对不予受理的，应向投诉举报人说明情况。
第二十七条 在12345政务热线、省委（市委、县委）书记、省长（市长、县长）留言板等相关平台上的投诉，由相关平台主管单位按照第七章各部门职责批示至相关部门依法办理。
第七章 物业小区依法管理各部门职责
第二十八条 县住房建设事务服务中心是全县物业管理的行业主管单位，负责全县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县发改、公安、住建、生态环境、市场监管、应急管理、自然资源、消防救援、综合执法等行政主管部门以及乡镇人民政府、社区，按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务指导和监督管理。
第二十九条 县住房建设事务服务中心履行下列职责：
（一）制定全县物业管理活动的有关政策；
（二）对全县物业管理活动进行指导和监督；
（三）对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行检查考核；
（四）负责物业服务企业服务及信用等级管理；
（五）依法开展物业管理招标及中标结果备案、协议方式选聘物业服务企业的核准、物业承接查验备案、物业服务合同备案、物业服务企业信息登记录入等工作；
（六）负责住宅专项维修资金的缴存、使用和监督管理；
（七）配合相关执法部门依法查处物业管理活动中的违法违规行为；
（八）配合社区依法处理物业服务矛盾纠纷投诉；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第三十条 相关职能部门分别履行下列职责：
县委社会工作部：负责将物业服务管理纳入基层社会治理重点内容，进一步完善现代化社区治理体系，构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局；负责推进物业行业党组织建设，配合组织部门指导成立小区党组织，抓好住宅小区党建工作；会同相关职能部门做好物业矛盾纠纷化解工作。
县住建局：负责对物业项目消防设计审查及验收、建筑工程质量监督和管理；监督开发建设、供热、供气、竣工验收等方面规定的执行情况以及法律法规规定的其他监督管理职责；依法处理房屋建筑质量、供热、供气等问题引发的投诉及矛盾纠纷。
县发改局：负责对普通住宅小区物业服务收费、住宅小区停车收费、水费、暖气费进行政府指导定价，负责物业服务收费政策的宣传解释工作。
县公安局：指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，依法查处服务区域内发生的交通事故、治安、刑事案件，依法从严打击物业管理服务中的违法犯罪行为；负责小区内违规燃放烟花爆竹等突出问题整治；加强对业主委员 会公章刻制的管理；负责物业服务企业聘用保安登记备案、业务指导和监督管理等工作。
县应急管理局：督促物业服务企业加强安全防范和管理，强 化安全宣传教育和安全常识学习，制定应急预案，开展安全检查，化解安全风险，依法查处违法违规行为。
县消防救援大队：督促物业服务企业依法履行消防管理职责， 指导督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的行为，配合相关单位企业对个人违反消防法规行为予以处理；负责监督指导住宅区物业服务单位履行消防安全职责，依法查处电动车违规充电，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口和妨碍消防车辆通行的行为。
市生态环境局张家川分局：负责受理居民涉及环保问题的投 诉；负责物业管理区域及周边环境污染防治的监督管理，按照职责会同有关部门引导居民住宅区开展宁静小区建设，防治噪声污染。
县市场监督管理局：负责依法依规办理市场主体住所(经营场所) 登记工作，并对商住小区物业申报经营范围进行审核，并办理相关营业执照；负责受理物业服务区域内违反市场监管法律法规的收费项目、收费标准等方面的投诉，并依法进行处理；对物业服务企业违反市场监管法律法规的经营行为依法查处；加强全县小区电梯、压力容器等特种设备安全监管，及时查处在用电梯未经检验合格、未办理使用登记、维护保养不规范、未建立安全技术档案等违法违规行为；加强物业公司电梯安全管理人员资格管理工作。
县自然资源局：负责审查物业服务区域物业服务用房的规划 情况，在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模，为物业服 务区域内违反规划情况的界定提供技术支持；负责审定物业服务 区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照 国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属；严格按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查；对地下车位性质和地上车位权属进行认定；依法查处违反规划管理的违法建设行为。
县司法局：负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导，及时提供法律援助服务，并组织相关职能部门进入小区做好法治宣传。
县卫健局：负责对二次供水进行监测、监管。
县行政综合执法大队：负责依法查处职责范围内物业小区违反城市市容和环境卫生管理的违法行为；按照职责会同有关部门做好物业管理区域内及周边存在的社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染、餐饮服务业油烟污染、露天烧烤污染等。
供水、供电、供气、供暖、通信等相关企业：负责物业服务 区域内已移交相关设施的管理和维护，积极配合社区、物业辖区内的紧急维修、日常维护保养工作，保障居民正常生活。
各相关部门要建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区 域公布职责范围和联系人姓名、服务热线等信息，对违法行为及 时作出处理。
第三十一条 乡镇人民政府履行下列职责：
（一）建立本辖区物业管理工作制度；
（二）组织成立业主大会和选举业主委员会,指导业主大会、业主委员会依法履行职责；
（三）建立物业管理联席会议制度,依法调解本辖区物业管理纠纷；
（四）协调物业管理与社区管理关系；
（五）负责本辖区内三无小区、老旧小区设备维护、日常管理；
（六）指导和监督社区做好房屋租赁管理工作；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第三十二条 社区履行下列职责：
（一）协助乡镇人民政府和业务主管部门做好社区物业管理工作，建立本辖区内物业管理有关基础数据台账(含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等)，并常态化管理；
（二）协助乡镇人民政府，组织本辖区内小区业主大会筹备、召开、选举；
（三）对本辖区内小区业主大会和业主委员会的工作进行指导和协调；
（四）指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织；
（五）督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作；
（六）协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷;
（七）法律、法规规定的其他职责。
第三十三条 物业服务企业履行下列职责：
（一）物业服务企业要全面履职尽责，严格履行合同约定职责，接受县物业行政主管部门和乡镇、社区的监督指导；
（二）配合乡镇、社区组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作，切实维护好小区公共秩序，尽职劝阻、制止服务区域内出现的违章搭建、摆摊设点、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为，及时向所属乡镇、社区或相关职能部门报告；
（三）协助政府执法部门对违法违规行为查处；
（四）依法诚信纳税，积极做好物业服务小区文明创建、垃圾分类和安全生产工作。
第三十四条 业主大会、业主委员会和居民自治小组履行下列职责：
（一）业主大会、业主委员会和居民自治小组在县物业行政主管部门和乡镇、社区监督指导下，严格依照法律、法规及管理规定，履行要求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等职责，维护业主共同利益和合法权益；
（二）组织和监督专项维修资金的筹集和使用，配合公安机关做好小区社会治安工作，配合社区依法履行自治管理职责，并接受其监督和指导，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（三）业主大会、业主委员会在作出重大事项决定之前应将拟决定事项提交社区党组织审查。
第八章 附则
第三十五条 本细则未尽事宜，按照《中华人民共和国民法典》《国务院物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等法律法规有关规定执行。
第三十六条 本细则由张家川县物业管理工作领导小组办公室负责解释。
第三十七条 本细则自2025年4月1日起施行，有效期为5年。
附件：
1.张家川县物业管理工作领导小组；
2.张家川县物业服务企业监督考核办法；
3.张家川县住宅项目物业服务检查考核评分表。
